一、 评估标的概况
1、地理位置。
被评估房屋位于济南市英雄山路XXX，地处英雄山路南段路西，玉函小区南路西口北侧，济南市XX局大楼对面，济南市XX宿舍南邻。
2、房屋概况:
被评估房屋产权为济南市XXX所有，原建筑面积一层半共5700平方米，2010年2月26日，济南市XXX将被评估房屋出租给济南历下XXXXXX大酒店，租期自2010年3月1日起至2030年2月28日止，首年租金基数220万元，次年起每年递增5.6万元并计入下一年租金计算，逐年类推；之后，承租方将原建筑（一层半）扩建为4层，工程完工后，超出原面积部分按每月3万元计租；现该酒店名称为济南市中XXXX酒店，其内部装修豪华，院内停车方便，属济南市内高档酒店之一。
3、了解、查看、调查标的物情况：
（1）、2016年2月中旬前：因英雄山路高架桥未动工，其周边环境好，交通十分便捷，公交4、17、27、35、k52、60、64、65、67、88、129、K155路等多条公交线路直达或在其附近设有站点。此外，其周边的商业、服务业（包括购物、宾馆、餐饮、休闲、娱乐、银行、医疗等行业）网点发达、便利，该酒店生意兴隆，经营情况很好，仅2015年，该酒店的全年营业额就达3400万元，平均日营业额9.3万元，其中婚宴等团体订餐量的比例月占60%。
（2）、自2016年2月17日起，英雄山路开始动工修建高架桥，期间该路段将会封闭施工两年。
（3）、2016年4月26日，经评估人员现场查看和了解：目前，英雄山路高架桥正在施工中，北起玉函路与七里山路交叉口，南至英雄山路立交，交通拥堵情况严重，特别是上下班时间段，不但一般机动车无法正常通行，而且公交车也难顺畅通行，很多车辆无奈选择绕道；因此，该酒店的经营也受到了一定影响，特别是婚宴等团体订餐量大幅度下降，导致营业额急剧下降。
二、评估测算过程
1、根据被评估房屋现状，通过市场调查，评估人员确定本次评估采用市场比较法。
2、进行市场调查和咨询，选取本市3处与评估标的面积相似房屋租赁实例与评估标的进行比较。
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可比实例 |
实例1 |
实例2 |
实例3 |
评估标的 |
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坐落位置 |
金阁花园附近 |
省图书馆附近 |
华信路中段 |
英雄山路207号 |
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房屋现在用途 |
写字楼 |
商务酒店 |
商务酒店 |
商务酒店 |
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房屋层数 |
共五层 |
共五层 |
共六层 |
共四层 |
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面积 |
6000㎡ |
5500㎡ |
6000㎡ |
5700㎡ |
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每日每平方租金 |
0.45(邀约价) |
1.16 |
1.50 |
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物业费 |
另收 |
另收 |
另收 |
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已出租面积 |
约1000㎡ |
5500㎡ |
6000㎡ |
5700+扩建㎡ |
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出租时间 |
2015.12 |
2016.2 |
2014.10 |
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交易情况 |
正常交易 |
正常交易 |
正常交易 |
|
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装修情况 |
自装 |
自装 |
自装 |
自装 |
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交通条件 |
交通便利 |
交通便利 |
交通便利 |
现不便利 |
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繁华程度 |
较繁华 |
较繁华 |
较繁华 |
较繁华 |
|
周边环境 |
较好 |
较好 |
较好 |
现较差 |
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设施配套程度 |
完备 |
完备 |
完备 |
完备 |
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停车位情况 |
独立停车院，方便 |
停车较方便 |
独立停车院，方便 |
独立停车院，方便 |
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现状对经营影响 |
影响不大 |
影响不大 |
影响不大 |
影响大 |
3、进行因素修正，求取评估对象的比准价格：
（1）、由于所选实例均为正常交易，不需进行交易情况因素修正。
（2）、交易日期因素修正：
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比较项目 |
实例1 |
实例2 |
实例3 |
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出租时间 |
2015.12 |
2016.2 |
2014.10 |
|
修正系数 |
102/100 |
100/100 |
108/100 |
（3）、区域因素修正：
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区域因素 |
实例1 |
实例2 |
实例3 |
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区域繁华程度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
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交通便捷程度 |
XXX/XXX |
XXX/XXX |
XXX/XXX |
|
周边环境 |
100/105 |
100/105 |
100/105 |
|
公共设施配套程度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
修正系数 |
100/115 |
100/115 |
100/115 |
（4）、个别因素修正：
|
个别因素 |
实例1 |
实例2 |
实例3 |
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房屋面积 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
房屋装修 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
停车位情况 |
100/100 |
100/102 |
100/100 |
|
现状对经营影响 |
XXX/XXX |
XXX/XXX |
XXX/XXX |
|
修正系数 |
100/110 |
100/112 |
100/110 |
（5）、求取评估标的的比准价格：
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可比实例修正因素 |
实例1 |
实例2 |
实例3 |
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实例每日每平方租金 |
0.45 |
1.16 |
1.50 |
|
交易情况修正 |
XXX/XXX |
XXX/XXX |
XXX/XXX |
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交易日期修正 |
XXX/XXX |
XXX/XXX |
XXX/XXX |
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区域因素修正 |
XXX/XXX |
XXX/XXX |
XXX/XXX |
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个别因素修正 |
XXX/XXX |
XXX/XXX |
XXX/XXX |
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单位比准价格 |
0.36 |
0.90 |
XXX/XXX |
根据以上数据，采用算术平均法，求取评估标的的比准价格为：
（0.36+0.90+1.28）/3≈0.85（元/㎡/日)。
4、根据房屋租赁合同推算：2016年3月1日～2017年2月28日合同租赁年度的租金总额为：略。
5、根据上述求得的比准价格和按合同推算的2016年～2018年两个合同年度的租金总额及比准价格与推算租金的下降幅度，经评估人员综合分析、评定，确定本次评估以（计算过程略）2,020,425.00（元）,取整数为202万元。
三、评估测算结论
济南市XXXX所有的济南市英雄山路XXXX房屋未来二年的年租金价格为：¥202万元/年。（人民币：贰佰零贰万元整）。
四、限定条件
1、评估测算结论建立在评估标的现状和用途的基础上。
2、评估测算结论建立在执行原房屋合同租赁的前提下，且期限仅限定于2016年3月1日至2018年2月28日两年。
3、评估的租金价格中不包含物业管理费、使用的水电、暖气、燃气费、网费等。
4、本次评估充分考虑了被评估房屋所处位置正在修建高架桥对经营有较大影响的不利因素。
五、价格评估机构及人员：
价格鉴证师：
价格鉴证师：
山东新业价格评估有限公司
2016年4月27日
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